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GDP广东省第三,“岭南古城”佛山的楼市十年 | 楼市地理

一部《寻味顺德》,让顺德以及它所属的佛山美食被大众熟知,然而,却鲜少人注意到,佛山是广东省经济实力排名第三的城市。地处珠江三角洲腹地,南临中山,西接肇庆,东边与广州市紧密相连,在地理位置上占据优势的佛山,经济发展的成绩也很亮眼,GDP总量已经超1.2万亿元。

人口的增长与经济增长是同步的,近十年来,佛山市常住人口增长超200万。人口增长拉动房地产的市场需求,十多年来,佛山市房价已经翻倍,新房年度成交量也连续突破十万套。此后,随着轨道交通的完善,广佛同城使得不少广州人前往佛山置业安家,从而在很大程度上助推了当地房地产投资投机需求。

然而,在2021年下半年全国楼市整体下行的背景下,佛山楼市也随之陷入低迷。

终于,今年4月末,在全国多城松楼市的背景下,佛山也开始对限购政策下手了,规定购买满5年的商品房,不再计入居民家庭拥有住房套数,一夜之间,不少人重新获得了房票。

GDP广东第三

佛山,是以黄飞鸿、叶问为代表的武术之乡,是中国南狮的发源地,也是众所周知的美食天堂。当然,佛山还是“中国家电之都”和“中国燃气具之都”,在全国的经济发展中占据着重要的地位。

2021年,佛山市GDP总量再次超过万亿,达12156亿元,增速8.3%,GDP总量仅次于深圳和广州,位居广东省第三。

地处亚热带,佛山常年气候温和,雨量充沛,自古就是富饶的鱼米之乡。

早在唐宋年间,佛山的手工业、商业就已十分繁荣,明清时,佛山成为商贾云集、工商业发达的岭南重镇,陶瓷、纺织、铸造、医药四大行业享誉南国。清末,佛山勇立时代潮头,成为中国近代民族工业的发源地之一,先后诞生了中国第一家新式缫丝厂和第一家火柴厂,并建立了“南洋兄弟烟草公司竹嘴厂”。

进入21世纪,佛山市的发展开启加速度。2009年正式启动的“广佛同城化”,2019年包括佛山市在内的《粤港澳大湾区规划纲要》出台,都给佛山的经济注入了强心剂。相比于2000年的1050亿元,20年间,佛山的GDP已经增长超十倍。

经济的快速增长与人口的流入密切相关。第七次人口普查数据显示,截至2020年,佛山市常住人口为949.89万人,相比2010年的719.43万人,十年间,佛山市人口增长超200万人。佛山市的人口吸引力还在增强,2021年,佛山市常住人口增加9.38万人,增量仅次于深圳,是广东省内排名第二的城市。

受惠广州外溢需求

大量人口的涌入,催生了佛山房地产的快速发展。

佛山市住建局数据显示,2011年,佛山市新房均价为8170元/平,而到2021年,已经涨至13876元/平,十年涨幅达69.84%。

张亮一家在佛山工作多年,2019年在佛山市南海区买了一套商品住宅,他告诉第一财经,当时购入的价格2.5万/平,如今,该小区的房源在房产中介平台的均价已经涨至3.5万/平。

广佛两市文化同根同源,自古一家,两市接壤边界长约200公里。近年来,广佛两地的轨道交通逐渐完善,贯穿佛山和广州的地铁线已有3条,从佛山市内到广州天河的CBD珠江新城也仅需一个多小时。

贝壳研究院统计的数据显示,截至2020年年末,佛山购房者中,跨城通勤者占比23%,跨城通勤城市为广州的购房者占比16%。佛山的跨城购房者中,超过5成选择在南海区购房,超过两成在顺德区购房。

贝壳平台数据显示,目前,临广区域,例如南海区的千灯湖、三山新城、金沙洲板块,房价都在3万元/平左右,明显高于非临广区域。不过,相比广州市荔湾区3.7万元/平、海珠区4.4万元/平的均价,临广区域的房价仍然较低,而这也是跨城通勤者选择在佛山买房的重要原因。

房价十年沉浮

提及佛山楼市的快速发展,2010年一定是一个不可不谈的时间段。2010年11月,广佛地铁首段通车,“工作在广州,住在佛山”成为购房者看得见的未来。佛山市住建局数据显示,2010年佛山市新房成交价格为7448元/平,而在2009年,佛山市新房价格还处于5855元/平的水平,2010年,佛山楼市价格上涨幅度达27.20%。

楼市的热度也传导至土地市场,2012年和2013年,佛山土地成交量翻倍,分别为631万方和788万方,明显高于2011年的379万方。

楼市的火热的同时,佛山房地产市场也迎来了调控。

2011年3月,佛山限购令出台,拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭和拥有两套及以上住房的佛山户籍居民家庭,若无法提供1年以上在佛山纳税证明或者社会保险缴纳证明,暂停在佛山购房。随后,佛山市商品住房成交量快速下跌,全年成交新房套数5.6万套,同比2010年下降18.34%。

2014年8月,全国部分地区放松限购,佛山成为广东首个正式松绑限购的城市,限购由家庭转为个人,佛山户籍每人限购2套。2015年,佛山全面解除限购,不再审查购房者的资格。这一年,佛山新房成交近13万套,首次突破10万套大关。

2016年10月,佛山楼市政策开始收紧,禅城全区,南海区和顺德区的邻广区域被纳入限购范围,在佛山购房再次需要看社保,首付比例也规定为首套三成,二套四成。不过,2016年,佛山楼市仍然延续了2015年的涨势,新房成交量再创新高,升至17.3万套。

2017年,佛山限购加码,新房成交量降至10.8万套。此后的2018——2020年,佛山处于收紧与宽松并存的阶段,尽管2020年初受到疫情影响,其新房年度成交量一直维持在11万套以上。

来到2021年,佛山楼市开始转折。上半年,佛山楼市供销双热,而下半年,部分房企爆雷,佛山多个项目处于停工状态,叠加房贷利率上升,房贷额度紧张,购房者观望情绪浓烈,市场销售承压,全年新房成交10.29万套,跌破11万套大关,创近7年来最低。

2021年,佛山土地市场也先热后冷,2021年10—11月,多宗地块撤牌、流拍、底价成交或延期出让,最终,2021年全年佛山市成功出让土地66宗,同比减少36宗,成交金额890亿元,同比减少30%。

2022年,佛山楼市逐步回暖,但是成交量依旧处于低位。佛山中原数据显示,2022年一季度,佛山全市新建商品住房成交181.6万平,同比减少43%。土地市场方面,2022年一季度,佛山市成功出让的涉宅用地共7宗,全部以底价成交,撤牌和延期出让的宗地依旧存在。

成交量创7年新低,楼市低迷数月,土地市场也冰冷,在此背景下,佛山楼市放松限购,似乎是箭在弦上不得不发。

下一个机会?

4月末,佛山终于松绑。

《佛山市住房和城乡建设局关于优化存量商品住房政策的通知》(下称“《通知》”)表示,对最近一次缴纳契税时间或不动产权登记时间满5年商品房,不再计入居民家庭拥有住房套数。该商品住房在进行买卖合同网签、赠与、司法拍卖等转让手续时,无需进行购房资格核验。

简而言之,上述政策出台后,购买商品住房5年以上的家庭,重获了一张房票,与此同时,一部分在佛山没有购房资格的人也能在佛山买房了。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,佛山此举,一定程度上能激活部分改善型需求。例如生二胎、三胎的家庭;或者现居住房屋配套不足的家庭;或者是在5年以前入手门槛较低时购房,且房贷已还清的家庭;也或者是民企老板或高管,近年来因为实体经济比较困难,开始避险和回归安全资产而购房。

佛山市当地的房产中介对第一财经表示,“明显感觉5月的客户比前两个月多。”佛山中原战略中心数据显示,政策颁布后的第一周(5月2—8日),佛山全市一手住宅网签成交1069套,12.6万平,成交面积环比增长28%,满五年住宅不限购新政效应促进楼市回归,市场信心平缓升温。

不过,第一财经发现,同比2021年五一期间的销售情况来看,佛山今年的销售成色并不足,相比2021年同期成交的3004套,32.67万平,2022年新政之后的第一周,佛山市住宅成交套数同比下降64.41%。

或许,政策对佛山楼市的影响还没那么明显,政策对市场信心的传导还需要时间。

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张慧敏

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